Comptage divisionnaire dans les immeubles collectifs

La nouvelle loi introduit une obligation pour le propriétaire d’un logement situé dans un immeuble collectif d’installer des compteurs d’énergie thermique de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire pour chaque unité de l’immeuble, dans la mesure où ceci est techniquement faisable et économiquement justifié. Par ailleurs, cette loi introduit une obligation pour le propriétaire de fournir des informations mensuelles précises au locataire / à l’occupant concernant sa consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude, ainsi que le montant facturé.

La loi ne crée pas de nouvelle obligation pour les locataires.

La loi introduit plusieurs droits en faveur du locataire en ce qui concerne la mise à disposition d’informations à fournir par le propriétaire sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude, ainsi que des informations sur le montant facturé.

Ces informations reposent sur la consommation réelle, mesurée à partir des compteurs individuels. Elles permettent au locataire de contrôler et de suivre l’évolution de sa consommation d’énergie et, le cas échéant, d’adapter son comportement pour économiser de l’énergie et ainsi réduire ses frais d’énergie.

La personne responsable de l’installation des compteurs doit mettre à disposition des locataires des informations et conseils d’utilisation provenant du fabricant des compteurs, en particulier sur les options d’affichage et le suivi de la consommation d’énergie.

• Dans les bâtiments équipés de compteurs individuels lisibles à distance, les locataires reçoivent gratuitement, au moins une fois par mois, une note d’évaluation mensuelle. Ce document contient des informations relatives à la facturation et à la consommation établies sur base de la consommation réelle ou des relevés des répartiteurs des frais de chauffage. Dans le cas d’une copropriété, le syndic transmet cette note aux copropriétaires, qui la transmettent dans les plus brefs délais aux locataires.
• Lorsque les compteurs individuels ne sont pas lisibles à distance, le résultat de la relève mensuelle des compteurs individuels ou des répartiteurs des frais de chauffage est communiqué aux locataires endéans deux mois après lecture.

Le propriétaire transmet au locataire, au moins une fois par an, une note d’information sur la consommation en chaleur, froid et eau chaude de l’unité privative concernée.
 

• L’installation de compteurs individuels par le propriétaire n’est obligatoire que si elle est techniquement réalisable et économiquement justifiée, c’est-à-dire proportionnelle aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Le propriétaire vérifie ceci avant l’installation de compteurs et informe le locataire via une note écrite qui précise les raisons.
• Lorsque l’installation de compteurs individuels s’impose, les occupants en sont informés par le propriétaire via un plan de comptage (un document projetant de manière schématique l’emplacement de l’ensemble des compteurs).
   

Oui, dans le cas de non-installation des compteurs individuels et de défaut de communication des motifs y afférents, ou du plan de comptage dans les délais imposés par la loi.

L’installation de compteurs individuels par le propriétaire n'est obligatoire que si elle est techniquement réalisable et économiquement justifiée, c’est-à-dire proportionnée aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Le propriétaire vérifie ceci avant l’installation de compteurs et en informe le locataire. Les frais liés à l’installation des compteurs individuels sont répartis entre les propriétaires, selon les conditions fixées par le règlement de copropriété. Le cas échéant, les propriétaires peuvent répercuter ces frais sur le loyer, conformément aux conditions établies par le cadre légal du bail à usage d'habitation¹.

Le locataire ne doit pas prendre en charge les frais liés à l’établissement et la communication des notes d’évaluation et des informations régulières concernant la consommation. Seuls les coûts résultant de l’attribution de cette tâche à un tiers, tel qu’un fournisseur de services ou le fournisseur d’énergie, peuvent être facturés aux occupants, dans la mesure où ces coûts sont raisonnables.

¹ Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

Les règles générales de la protection des données personnelles s’appliquent, c’est-à-dire que nul ne peut consulter, exporter ou traiter les données de consommation d’énergie collectées par le biais des compteurs individuels ou répartiteurs des frais de chauffage sans le consentement préalable du locataire concerné, à moins que le traitement ou la divulgation à un tiers soient autorisés par une disposition légale ou réglementaire ou que les informations soient transmises à un sous-traitant agissant au nom et pour le compte du responsable de traitement des données de consommation collectées.

Sauf exceptions, par exemple lorsque cela est techniquement impossible ou entraînerait des coûts trop élevés, les relevés des compteurs individuels doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les unités privatives.

Les compteurs qui sont installés après l’entrée en vigueur de la loi doivent être lisibles à distance.

• Obligation d’installer et de garantir le bon fonctionnement des compteurs,
• Obligation de transmettre régulièrement les données collectées et traitées aux occupants,
• Obligation d’établir un plan de comptage et de le tenir à jour,
• Obligation de respecter les exigences techniques des appareils de mesure en matière de lisibilité à distance,
• Obligation d’informer les locataires/occupants sur l’obligation d’installer des appareils de comptage et de contrôle,
• Obligation d’informer le locataire/occupant en matière de consommation et de facturation.

Le propriétaire, respectivement le syndicat des copropriétaires, est responsable :

• de la vérification au préalable de la faisabilité technique et de l’efficacité au regard des coûts, c’est-à-dire si l’installation de compteurs est proportionnée par rapport aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées,
• le cas échéant, de l’installation des compteurs divisionnaires, des répartiteurs des frais de chauffage et des organes de régulation¹.

¹ Pour plus de détails, veuillez consulter la loi concernant le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

Le choix des appareils à installer appartient au propriétaire ou, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires, sous condition de respecter les exigences techniques fixées par la loi (notamment en matière de lisibilité à distance).

Les frais liés à l’installation des compteurs individuels sont répartis entre les propriétaires selon les conditions fixées par le règlement de copropriété. Ces frais peuvent être répercutés sur le loyer selon les conditions fixées dans le cadre légal du bail à usage d’habitation².

Lorsque les émetteurs de chaleur ou de froid sont munis d’organes de régulation permettant de moduler la température intérieure de la pièce, les frais sont mis à la charge du propriétaire de l’unité privative concernée.

² Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

L’installation de compteurs individuels doit être économiquement justifiée et techniquement réalisable et ceci est vérifié au préalable par le propriétaire qui en informe les locataires.
La loi prévoit les exceptions suivantes :

1. Structures d’hébergement
2. Circuits de chaleur et de froid sur lesquels une telle installation n’est pas techniquement réalisable³
3. Circuits de chaleur et de froid dans les immeubles dont la consommation en chaleur ou froid est inférieure à un certain seuil⁴
4. Circuits de chaleur des immeubles dont la classe d’isolation thermique du certificat de performance énergétique est meilleure que la classe E (c.-à-d. les classes A+, A, B, C et D)
5. Compteurs divisionnaires de circuits internes pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, justifie que l’installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible
6. Compteurs divisionnaires de circuits internes de chaleur et de froid pour lesquels le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires justifie que l’installation de compteurs individuels entrainerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

Il est à noter que l’impossibilité technique n’est pas recevable pour l’eau chaude sanitaire dans les nouvelles constructions⁵.
 

 ³Dans des cas précisés par le règlement grand-ducal exécutant
 ⁴Fixé par le règlement grand-ducal
 ⁵Nouvelles constructions dont la demande d’autorisation de construire a été introduite après le 20 octobre 2020

Lorsqu’il n’y a pas d’obligation d’installer des compteurs divisionnaires sur base des exceptions (cas illustrés dans la question 5), il est obligatoire d’installer des répartiteurs des frais de chauffage sur chaque radiateur pour en mesurer la consommation de chaleur.

Cette règle ne s’applique pas aux immeubles pour lesquels le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires justifie que l’installation de répartiteurs des frais de chauffage sur chaque radiateur entrainerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées ou est techniquement impossible pour des motifs et dans des cas précisés par règlement grand-ducal. 

Dans ces cas, les frais sont répartis en fonction des millièmes des différentes unités individuelles de logement.

Les propriétaires mettent à la disposition des locataires des unités privatives équipées de compteurs individuels ou, le cas échéant, de répartiteurs de frais de chauffage, les informations suivantes : 

1. Des informations et conseils d’utilisation du producteur des appareils, en particulier sur les possibilités que ceux-ci offrent en termes d’affichage et de suivi de la consommation d’énergie ;
2. Des informations requises en vertu de la législation en matière de protection des données et de la vie privée ;
3. La possibilité d’opter pour la transmission par voie numérique ou, le cas échéant, par le biais d’un espace personnel sécurisé sur internet de la note d’évaluation mensuelle et des informations relatives à la facturation ou à la consommation ; 
4. Dans le cas où la transmission s’opère par le biais d’un espace personnel sécurisé sur internet, les informations et conseils d’utilisation de cet espace.
    

Le bon fonctionnement des compteurs doit être garanti par un étalonnage régulier, conformément aux instructions du fabricant, ainsi que par le remplacement de la batterie ou de l'appareil dans les trois mois suivant la détection d’un défaut.

Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic, doit établir un plan de comptage avant l’installation des appareils de comptage obligatoires dans les immeubles collectifs existants, et dans les cas où une autorisation de construire a été accordée avant l’entrée en vigueur de la présente loi.

Les plans de comptage, qui montrent de manière schématique l’emplacement de l’ensemble des compteurs, sont tenus à jour et adaptés à chaque fois que de nouveaux compteurs sont installés ou que la répartition entre unités privatives change.

Chaque mise à jour du plan de comptage est transmise par le propriétaire aux locataires/occupants des unités privatives. En cas de copropriété, elle est transmise par le syndic aux copropriétaires qui la transmettent aux occupants des unités privatives respectives.

Les compteurs et les répartiteurs des frais de chauffage qui sont installés après l’entrée en vigueur de la présente loi doivent être lisibles à distance⁶.

Les appareils qui ont été installés avant l’entrée en vigueur de la présente loi sont rendus lisibles à distance ou sont remplacés par des dispositifs lisibles à distance au plus tard le 1er janvier 2027.

L’exigence de lisibilité à distance n’est pas applicable en cas d’impossibilité technique ou de coûts disproportionnés.

⁶ Cette exigence ne s’applique pas au compteur divisionnaire ou au répartiteur des frais de chauffage remplacé qui fait partie d’un système de comptage divisionnaire dont les appareils doivent être du même fabricant et type afin d’être conforme avec des exigences nationales ou européennes.

Dans les bâtiments équipés de compteurs individuels lisibles à distance, le propriétaire fournit aux occupants des unités privatives une note d’évaluation mensuelle. Cette note contient des informations sur la facturation ou la consommation, basées sur la consommation réelle ou les relevés des répartiteurs des frais de chauffage⁷.

Les frais liés à l’établissement et la communication des notes d’évaluation et des informations régulières concernant la consommation sont à charge du propriétaire. Seuls les coûts résultant de l’attribution de cette tâche à un tiers, tel qu’un fournisseur de services ou le fournisseur d’énergie local peuvent être facturés aux occupants, dans la mesure où ces coûts sont raisonnables.

⁷ Pour plus de détails, veuillez consulter la loi concernant le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

Le propriétaire est responsable du traitement des données de consommation collectées, ainsi que des données personnelles dérivées.

Nul ne peut consulter, exporter ou traiter ces données collectées sans le consentement de l’occupant, à moins que le traitement ou la divulgation à un tiers soient autorisés par une disposition légale ou réglementaire ou que les informations soient transmises à un sous-traitant agissant au nom et pour le compte du responsable de traitement

En cas de défaut d’installation des appareils de comptage obligatoires et de défaut de communication des motifs y afférents, les frais pour la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire provenant du décompte d'un immeuble collectif et facturés par le bailleur au locataire d'une partie privative, ne sont pas automatiquement considérés comme justifiés et dus.

En cas de défaut d’installation et de non-respect des obligations légales, des amendes pouvant aller de 1 000 à 10 000 euros peuvent être imposées.